務(wù)實(shí)探討
關(guān)于商品房一房數(shù)賣糾紛的裁判規(guī)則
截至2022年8月，在中國裁判文書網(wǎng)通過案由檢索“一房數(shù)賣”，顯示民事裁判文書2505篇，其中由最高人民法院裁判的有19篇，由高級人民法院裁判的有274篇，由中級人民法院裁判的有1221篇，由基層法院裁判的有990篇。在具體案例的選取上，遵循以下“兩個(gè)優(yōu)先”原則：第一，優(yōu)先選擇審判層級較高的裁判文書。第二，優(yōu)先選擇審判日期較近的裁判文書。通過形式和內(nèi)容兩個(gè)方面的篩選，本文最終選擇5篇裁判文書作為研究對象。文書分別為（2021）吉民申1600號、(2021)遼08民終3633號、（2021）吉24民終379號、（2021）黑民再488號、(2022)魯13民終3347號。
#01
一房數(shù)賣的概念
一房數(shù)賣，顧名思義指的是對同一套房子進(jìn)行了多重買賣，也被俗稱為“一房二賣”，此處的一房數(shù)賣指的是在同一時(shí)間段內(nèi)，以同一房屋作為標(biāo)的物，與多人簽訂房屋買賣合同。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》中關(guān)于合同生效條件的規(guī)定，在當(dāng)事人意思表示真實(shí)的情況下，雙方當(dāng)事人均具有民事行為能力且不違背法律、行政法的強(qiáng)制性規(guī)定、公序良俗時(shí)簽訂合同，合同便是有效的。因此，會(huì)存在多個(gè)房屋買賣合同共存的情況，即多個(gè)房屋買賣合同可以處于同時(shí)有效的狀態(tài)。但是房屋的所有權(quán)只有一個(gè)，在數(shù)個(gè)買受人爭奪房產(chǎn)時(shí)只有一個(gè)人可以取得房屋所有權(quán)，因此，在多個(gè)房屋買賣合同均有效的情況下所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于哪個(gè)買受人成為了爭議焦點(diǎn)。
#02
一房數(shù)賣的相關(guān)法律規(guī)定
《民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
《民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。
《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》規(guī)定，審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。
#03
裁判規(guī)則
實(shí)務(wù)要點(diǎn)一
多份房屋買賣合同均有效且均完成支付的，比其他買受人提前完成支付并取得對訟爭房屋債權(quán)的一方買受人主張其權(quán)利優(yōu)先的，人民法院不予支持。
案件：樸某與申某華、任某玉、延邊礅煌環(huán)藝有限公司、延邊廣隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、申某學(xué)一房數(shù)賣糾紛案
案號：（2021）吉民申1600號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
吉林省高級人民法院認(rèn)為：
本案不符合再審的條件，任某玉也不能以其先取得債權(quán)而對抗申某華取得訟爭房屋的優(yōu)先權(quán)。首先，任某玉與申某學(xué)的房屋買賣合同簽訂并支付價(jià)款。此后，申某學(xué)又將訟爭房屋出售給申某華且申某華無惡意，申某學(xué)與申某華的房屋買賣合同有效且完成支付，存在“一房二賣”行為。其次，任某玉雖然在先取得了訟爭房屋的債權(quán)，但是申某華在取得訟爭房屋債權(quán)的同時(shí)，并完成了房屋交付。任某玉如再據(jù)其所持有的買賣合同訴請申某學(xué)交付案涉房屋將不再獲法院支持，訴爭房屋亦無法成為任某玉之責(zé)任財(cái)產(chǎn)。綜上，在先取得債權(quán)但未占有訴爭房屋的任某玉其權(quán)益應(yīng)劣后在后取得債權(quán)但實(shí)現(xiàn)占有訴爭房屋的申某華。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)二
一方買受人在他人已經(jīng)合法占有訟爭房屋的情況下辦理房屋所有權(quán)變更登記并申請強(qiáng)制執(zhí)行辦理所有權(quán)證書的行為，屬于惡意行為，對于其權(quán)利優(yōu)先的主張，人民法院不予支持。
案件：陶某征、張某霞與營口三星電器有限責(zé)任公司、營口永江金譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一房數(shù)賣糾紛案
案號：（2021）遼08民終3633號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
遼寧省營口市中級人民法院認(rèn)為：
結(jié)合本案事實(shí)，營口三星電器有限公司（以下簡稱“三星公司”）于2014年5月24日繳納部分房款并辦理入住后占有使用房屋至今，當(dāng)時(shí)案涉房屋無法辦理所有權(quán)登記，其合法占有房屋的事實(shí)對第三人產(chǎn)生一定的公示效力。陶某征、張某霞于2014年7月22日與永江公司簽訂《房屋買賣合同》并辦理了網(wǎng)簽備案，雖然陶某征、張某霞現(xiàn)已辦理房屋所有權(quán)登記，但是其簽訂合同時(shí)間在三星公司占有房屋之后。因此，三星公司對訟爭房屋的此種占有事實(shí)具有準(zhǔn)物權(quán)狀態(tài)。現(xiàn)上訴人雖已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記并訴訟要求永江公司繼續(xù)履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，申請強(qiáng)制執(zhí)行辦理所有權(quán)證書的行為，應(yīng)屬惡意行為，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。綜上，陶某征、張某霞的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)三
數(shù)份商品房買賣合同均有效的情況下，一方買受人實(shí)際占有房屋之后，盡管沒有入住訟爭房屋，但其主張對訟爭房屋享有優(yōu)先權(quán)利并對抗后續(xù)占有人的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。
案件：張某與李某陽、延邊恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某一房數(shù)賣糾紛案
案號：（2021）吉24民終379號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
吉林省延邊朝鮮族自治州中級人民法院認(rèn)為：
本案二審的爭議焦點(diǎn)之一為：原審認(rèn)定李某陽先于張某占有案涉房屋，并以此確定案涉二份房屋買賣合同保護(hù)順位，是否具有事實(shí)和法律依據(jù)。首先，本案中延邊恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以案涉房屋為標(biāo)的物，先后與李某陽、張某簽訂的二份商品房買賣合同，均為有效。其次，根據(jù)李某陽原審提供的證據(jù)，李某陽于2016年1月取得了涉案房屋的鑰匙并向當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)管理華府嘉苑的延邊三環(huán)物業(yè)管理有限公司交納了房屋入住時(shí)需繳納的相關(guān)費(fèi)用，該行為應(yīng)視為李某陽對案涉房屋已經(jīng)實(shí)際控制并占有，是否實(shí)際裝修并入住并不是構(gòu)成實(shí)際占有涉案房屋的必然條件。而張某原審提供的其已經(jīng)入住并交納房屋相關(guān)費(fèi)用的收據(jù)形成于2016年6月之后，其自認(rèn)2017年2月實(shí)際占有涉案房屋，該時(shí)間晚于李某陽占有房屋的時(shí)間。因此，原審認(rèn)定李某陽先于張某實(shí)際占有案涉房屋，具有事實(shí)依據(jù)。綜上，駁回張某的上訴請求，并要求張某返還房屋于李某陽。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)四
多份房屋買賣合同有效且未辦理物權(quán)登記的，已辦理合同備案登記的買受人主張其權(quán)利優(yōu)先的，人民法院不予支持。
案件：李某健、張某娟、姜某祿、孫某榮與徐某、黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一房數(shù)賣糾紛案
案號：（2021）黑民再488號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
黑龍江省高級人民法院認(rèn)為：
該案屬于上遠(yuǎn)公司一房二賣導(dǎo)致的物權(quán)糾紛，由于當(dāng)事人均未辦理物權(quán)登記且均支付了購房款，依照《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同的解釋》的相關(guān)規(guī)定，如果一房二賣的合同均有效，買受人均有權(quán)要求黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行合同，其權(quán)利保護(hù)的順位，應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同成立的時(shí)間、購房款支付時(shí)間以及占有涉訴房屋的時(shí)間進(jìn)行認(rèn)定。本案雖然徐某的房屋買賣合同簽訂時(shí)間在先，原審判決亦認(rèn)定其辦理了備案登記，但合同辦理備案登記并非權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的條件。綜上，不支持徐某的上訴請求。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)五
一買受人簽訂的房屋買賣合同已由生效判決確認(rèn)繼續(xù)履行后，涉案房屋便無法再進(jìn)行權(quán)利保護(hù)順位的確認(rèn)，其他買受人再對案涉房屋主張優(yōu)先權(quán)利的，人民法院不予支持。
案件：張某斌與杜某華一房數(shù)賣糾紛案
案號：（2022）魯13民終3347號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
山東省臨沂市中級人民法院認(rèn)為：
本案為一房數(shù)賣糾紛案件，被上訴人杜某華簽訂的數(shù)份合同的買受人均應(yīng)是所爭議的民事法律關(guān)系的主體，雖然上訴人張某斌與被上訴人杜某華之間的房屋買賣合同已經(jīng)有效且已實(shí)際履行且上訴人已占有并使用該房屋，但因另一買受人簽訂的合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)繼續(xù)履行，本案無法就爭議訴訟標(biāo)的進(jìn)行權(quán)利保護(hù)順位的確定，上訴人可通過案外人申請?jiān)賹彸绦蜻M(jìn)行救濟(jì)。綜上，上訴人張某斌的主張其對涉案房屋享有優(yōu)先權(quán)利的上訴請求不能成立，駁回上訴，維持原判。
#04
小 結(jié)
“商品房一房數(shù)賣”糾紛不斷出現(xiàn)，這使房屋買受人遭受著不必要的利益損失，各地人民法院在審理此類案件時(shí)，依據(jù)相關(guān)法律依據(jù)并結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，形成了不同的裁判規(guī)則可以在解決此類案件時(shí)作為參考。其一，多份房屋買賣合同均有效且均完成支付的，比其他買受人提前完成支付并取得對訟爭房屋債權(quán)的一方買受人主張其權(quán)利優(yōu)先的，人民法院不予支持。其二，一方買受人在他人已經(jīng)合法占有訟爭房屋的情況下辦理房屋所有權(quán)變更登記并申請強(qiáng)制執(zhí)行辦理所有權(quán)證書的行為，屬于惡意行為，對于其權(quán)利優(yōu)先的主張，人民法院不予支持。其三，數(shù)份商品房買賣合同均有效的情況下，一方買受人實(shí)際占有房屋之后，盡管沒有入住訟爭房屋，但其主張對訟爭房屋享有優(yōu)先權(quán)利并對抗后續(xù)占有人的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。其四，多份房屋買賣合同有效且未辦理物權(quán)登記的，已辦理合同備案登記的買受人主張其權(quán)利優(yōu)先的，人民法院不予支持。其五，一買受人簽訂的房屋買賣合同已由生效判決確認(rèn)繼續(xù)履行后，涉案房屋便無法再進(jìn)行權(quán)利保護(hù)順位的確認(rèn)，其他買受人再對案涉房屋主張優(yōu)先權(quán)利的，人民法院不予支持。
轉(zhuǎn)載自：鑫士銘沙龍
來源 | 判例研究
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